Déverrouiller la transformation des bureaux : Comment l’économie et la politique peuvent devenir des alliées stratégiques
Facteurs limitant la transformation des bureaux
Le principal frein à la transformation des bureaux en logements est d’ordre économique et dépend fortement de la localisation de l’actif. Dans les secteurs tertiaires bien établis tels que Paris et ses environs (Boulogne-Billancourt, Issy-les-Moulineaux, etc.), les loyers du résidentiel ne peuvent généralement pas rivaliser avec ceux du bureau.
Dans ces zones, les loyers du résidentiel sont souvent inférieurs de 15 à 25% par rapport à ceux des bureaux. Le différentiel de loyer est accentué par les obligations en matière de production de logement social dans ces communes, conformément à la loi SRU et au PLU de la Ville de Paris, imposant un pourcentage de logements sociaux dans les programmes neufs.
Cela pose un problème lorsque les lots issus de la transformation des bureaux sont destinés à être vendus aux particuliers.
Dans les secteurs tertiaires les mieux établis, les loyers du résidentiel rivalisent difficilement avec ceux du bureau, créant ainsi un déséquilibre économique craint par les élus locaux.
Au-delà des problématiques de coûts, chaque projet de transformation repose sur un équilibre financier délicat incluant le coût d’acquisition, le coût des travaux, les droits de mutation, la fiscalité, les coûts de commercialisation et les éventuels coûts de financement. Ces coûts peuvent varier considérablement en fonction de l’emplacement géographique et du type de transformation prévu. Par exemple, des immeubles de grande hauteur nécessitant un écrêtage des étages supérieurs lors de la conversion pour réduire les charges induites par le classement IGH impliquent des coûts de travaux plus importants. Dans certains cas, le coût des travaux peut se révéler particulièrement élevé, notamment lorsqu’un noyau de circulation verticale doit être déplacé, ce qui peut décourager les investisseurs potentiels.
Ces contraintes économiques dissuadent souvent la transformation des bureaux dans les secteurs tertiaires les plus matures, qui sont paradoxalement les plus carencés en logements, notamment sociaux.
Possibilités de transformation en résidentiel géré
Pour lever les freins économiques entravant la transformation des bureaux en logements, la conversion en résidentiel géré apparaît comme une solution attractive. Cette approche permet d’optimiser les surfaces des immeubles transformés, en proposant des espaces communs et en s’adaptant aux besoins locaux.
En effet, le modèle du résidentiel géré peut pallier certains défis économiques. Les investisseurs peuvent rentabiliser leurs projets en tirant parti de plusieurs avantages. Premièrement, les espaces communs, tels que les cuisines partagées, les salles de sport ou les espaces de coworking, permettent d’optimiser l’utilisation des mètres carrés et d’accroître le rendement locatif. Deuxièmement, cette approche répond à la demande croissante de logements flexibles et conviviaux, en particulier auprès des jeunes actifs et des étudiants. En fournissant des logements clés en main et offrant des services adaptés, le résidentiel géré crée une valeur ajoutée attractive pour les locataires.
De plus, les investisseurs peuvent diversifier les types de logements proposés dans un même immeuble, en accueillant divers publics tels que le coliving, la résidence étudiante, la résidence senior, voire des commerces et services ouverts à l’extérieur. Cette diversification des offres augmente la flexibilité et la rentabilité du projet.
Pour encourager davantage la transformation des bureaux en résidentiel géré, des incitations publiques ciblées peuvent être mises en place.
Des avantages fiscaux, des subventions ou des prêts à taux avantageux peuvent être envisagés pour alléger le coût des travaux de transformation et rendre les projets plus attractifs pour les investisseurs.
En parallèle, une collaboration entre les autorités publiques, les promoteurs immobiliers et les acteurs du logement peut être initiée. Cette coopération favoriserait l’émergence de projets de transformation pertinents et adaptés aux besoins locaux. Elle permettrait également d’ajuster les réglementations et les plans d’urbanisme pour faciliter la reconversion des bureaux en logements, en tenant compte des spécificités de chaque zone.
Perspectives d’accélération des projets de transformation
Plusieurs éléments laissent présager une accélération du nombre de projets de transformation des bureaux en logements.
Tout d’abord, un durcissement des documents d’urbanisme vise à empêcher l’étalement urbain, promouvant ainsi le recyclage des bâtiments existants. Cette démarche s’inscrit dans l’esprit de la démarche Zéro Artificialisation Nette (ZAN) consacrée par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Ces évolutions réglementaires imposent de ne pouvoir artificialiser de nouveaux sols, encourageant de fait la transformation des bureaux existants.
Au niveau local, l’évolution de la fiscalité peut également inciter les collectivités publiques à soutenir ces transformations. La suppression de la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) et la réduction progressive du plafonnement de la Contribution Economique Territoriale (CET) peuvent diminuer la dépendance des communes vis-à-vis des rentrées fiscales liées à l’implantation des entreprises. Ainsi, elles seront potentiellement plus enclines à autoriser et soutenir la transformation de bureaux en logements, renforçant ainsi la mixité urbaine et favorisant l’occupation des espaces vides.
Enfin, les autorités locales peuvent voir dans ces projets une opportunité de revitaliser certains quartiers en déclin. La transformation des bureaux inoccupés en logements peut contribuer à réanimer ces zones et à redynamiser les commerces de proximité, améliorant ainsi l’attractivité de la ville et créant de nouveaux pôles d’activité.
Conclusion
La transformation des bureaux en logements constitue une opportunité majeure pour redessiner nos villes.
Chez Loft Design, nous sommes en première ligne de cette évolution, collaborant étroitement avec les collectivités locales pour concrétiser ce changement urbain fondamental.
En unissant nos efforts aux incitations fiscales et à des approches novatrices telles que le résidentiel géré, nous façonnons cette transition en harmonie avec les besoins financiers et les aspirations modernes en matière d’habitat.
Nous nous engageons à remodeler l’urbanisme en parallèle, adaptant les plans directeurs pour soutenir cette transformation et stimuler la diversité fonctionnelle.
Ainsi, nous contribuons activement à créer des villes plus résilientes et attractives, en phase avec les attentes changeantes de notre société.
